ヴィラ 『大規模修繕工事』とは...

 こんにちわ。本日の蓼科タウンの天気は晴れ。朝９時でプラス２度、１２時で７度。気温は日中に上がってきましたが、昨夜も雪が降り周りは雪景色です。

さて、質問です。
蓼科東急リゾートタウンに、ヴィラ（マンション）は何棟あるでしょうか？
30？・・・50？・・・100？　答えは７１棟・１１９２戸です。

タウンでは、つつじ台（２棟）と みずなら台（２棟）で大規模修繕工事（2020年度）が予定されています。
でわ、『大規模修繕工事』とは何でしょう？
→ご説明しましょう・・・（え？ブログで！？）・・・ご参考ください。

一般にマンション（ヴィラ）は、建物本体（鉄筋コンクリート）を建築年数に応じて修繕することが必要とされます。建物本体を長持ちさせるためです。

 鉄筋コンクリートは、（ヒビ割れから）雨が浸水すると劣化が進みます。（「中性化」による強度低下）
屋根や外壁は、日光（紫外線）や寒暖差の影響で、塗装や継ぎ目にヒビ割れを起こし、また表面が白っぽくなる（塗料の分解）劣化が進みます。
鉄筋コンクリートを保護する修繕（防水）は、１０～１５年に一度（新築除く）の修繕が適正といわれます。 立地条件により異なり、蓼科では修繕周期を１２～１４年程度で推奨しています。

ご参考→ 建物の寿命とコンクリートの劣化・中性化.pdf

マンションでは、屋根・外壁など主要部位の修繕に加えて、廊下・バルコニーなどの防水、足場を利用しての高所の補修や清掃、あるいは設備交換など、複数の工事内容を同時に行うことが一般的であることから、計画的に行われる修繕工事を 『大規模修繕工事』 と呼んでいます。（劣化箇所のみ補修する工事と区別します）

大規模修繕工事は、区分所有者（オーナー）の合意のもとで計画が進められ、管理組合では、次の手順で計画を進めていきます。
１.建物（劣化）調査・報告
→２.修繕提案・説明会
→３.管理組合総会（棟総会）：「工事実施と追加金」・・・区分所有者の賛否により決定
→４.工事実施

蓼科ヴィラには「長期修繕計画」があり、管理組合では、長期修繕計画を目安に、大規模修繕工事の提案を行っています。

難しいことはさておいて・・・
でわ、次は工事現場をご案内しましょう。
（写真でみてね）
おっと、現場に立ち入るときは、安全対策ヘルメットをかぶってください。

まず、ヴィラ建物の周囲に（必要に応じて廊下内にも） 屋根の高さまで鉄管で足場を組みます。
そのうえで塗料などの飛散防止、及び作業員安全のために足場に保護ネットを張ります。
お部屋の採光や通風に支障ありますが、工事中はご理解お願いします。
（5月連休に工事がかかる場合は、一時的にネットを巻き上げることとします）

続いて、劣化箇所の調査。
建物全体を水洗いしたあと、外壁、内壁（廊下側・手摺壁など）、軒裏などをくまなく目視し、打診で検査します。
壁を叩いて、その反響音で浮き・剥がれなど（表面に現れないところまで）悪い箇所を探る、大事な大事な調査です。
建物全面にわたって補修が必要な箇所を記録したあとで補修作業に入ります。

外壁などコンクリート壁にはつなぎ目（打ち継ぎ目地）があります。玄関扉や窓周りなどもコンクリートとのつなぎ目ですね。
この部位は、シール（ゴム状の充填剤）で隙間を塞いでいます。シールは劣化（ひび割れ）が早いので、古いものを切り取って撤去し、すべて新しく打ち換えます（写真の白い線状の部分）。防水に重要な作業です。
この機会に換気口は「虫よけ網入り」のものに取り換えます。ハチとかカマドウマ、カメムシはここからは侵入させまい！（ネズミもだ）

次は、塗装工事中の様子を見てみましょう。
玄関・窓、換気口などは塗料が付着しないようにビニールでおおって養生します。
（出入りできない！って？・・・おっと、あらかじめお伝えいただければ対応可能です）
塗装の最初は、コンクリートの伸縮に対応できる（ヒビ割れを防ぐ）白い塗料で下塗りして、そのあとに仕上げの塗装です。（元の壁の色です）

屋根に上ってみましょう。
表面が粉を吹いたように白っぽく見えるのは、塗料の劣化です。
屋根は、サビや剥がれ箇所をチェックし、補修したあとで「サビ止め」（赤っぽい）塗装し、その後に仕上げ塗装します。（元の屋根の色です）。
塗装作業に雨は禁物で、梅雨・秋の長雨は大敵です。（工期が伸びる）

廊下と階段へまわってみましょう。
近年では、廊下・階段の床面に、防水効果が高く、仕上がり良い工法として、「防水塩ビシート」を敷く提案をしています。

階段や通路に「ロード・ヒーター」（融雪・凍結防止の電気設備）が設置されているヴィラは、床タイルをぶち壊して床内にある電気設備を交換したうえで、床面タイル等を復旧（新設）します。
一時的に通行止めとなります。う回路（又は仮設通路）を設けます。ご不便をおかけします。

木部・鉄部の塗装作業では、腐食した木部は交換してから塗装します。手摺支柱や設備扉などの鉄部はサビた箇所を磨き、サビ止め塗装してから仕上げ塗装します。
玄関扉枠も塗ります。（あ、ペンキ塗りたてです！注意してください。）

工事期間は、着工から完了まで ３～４か月ほど。
作業が概ね完了し、足場がはずれると"新しいヴィラの姿"が現れました。（ぴかぴか～。もちろん防水ほか「機能」が回復しています。）

これらの工事の状況を、オーナーさまに確認していただくために「修繕委員」を募集し、参画いただきます。（工事期間中 ２～３回程度開催～進捗確認と巡回、質疑応答。）　

今日は天候が良いので外で会議を行いましょう・・・　気持ち良いですね。（笑）

『大規模修繕工事』の目的は、建物本体の長期的な保全です。（劣化補修にとどまらない。）
工事の実施は、区分所有者（オーナー）の合意のうえで決定されるものです。
（特に、追加負担金の拠出を伴うことが多いため、合意が重要です。）
近年はマンションを本宅とするオーナーも多いので『大規模修繕工事』そのものへの理解は増えていると見受けます。（リゾートマンションゆえの特殊性もあります）

工事の進捗状況は、オーナーさま向けにホームページで報告しています。（下記でご覧になれます）

　→タウンセンターホームページ：　ヴィラ「管理組合からのお知らせ」

いかがでしょうか。
蓼科ヴィラでは、６７棟が大規模修繕工事を実施済みで、既に２巡目の工事を実施または計画するヴィラ棟もあります。
ヴィラ『大規模修繕工事』への関心・疑問・ご質問がございましたら、タウンセンター（ヴィラ管理担当）までお気軽にお立ち寄りのうえ（または電話でも）、あれこれお尋ねください。

タウンセンターでは、工事業者とともに、安全に十分配慮しながら、大規模修繕工事（2020年度）の実施に努めてまいります。（2020年７月下旬まで。工事監理です）

おまけ・・・
蓼科タウンは、寒冷地です。
工事業者とは寒冷地仕様につき念入りに打合せが必要です。（塗装材料・施工方法とか）
ほら、
工事前に雪が降り積もれば、足場組作業員は雪かきから始めなければなりません。蓼科では春～夏が工期に適しているので、こーゆーこともあります。作業員さんよろしくお願いします。（ふぁいと！）

本日の担当は・・・工事写真はいろんな現場の寄せ集め・・・田中（１号・本家）でした。

追伸：ヴィラ・オーナーさまへ
2020年度ヴィラ定期総会の日程をホームページ「ヴィラ管理組合からのお知らせ」に掲載しました。ご確認ください。（追って議案書ほかご案内は後日送付いたします。

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